正规具有法律效力的商品房预售合同(精选6篇)

合同协议2年前 (2022)发布 wan
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我们平时在进行交易的过程中一般需要使用合同,作为一个协议,我们有必要好好了解一番。只有签署好了很重大很有意义的合同后,可以更好的规范双方的权利义务。你知道怎样才能拟定出一份优质的合同吗?下面是小编精心收集整理,为您带来的《正规具有法律效力的商品房预售合同(精选6篇)》,供大家参考,希望能帮助到有需要的朋友。

正规具有法律效力的商品房预售合同(精选6篇)【篇一】

卖方(以下简称甲方):____________

买方(以下简称乙方):____________

甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定,已依法取得北京市________区(县)____________地块的国有土地使用权,土地使用面积为____________平方米,土地使用年限____年,自____年____月____日至____年____月____日止,国有土地使用证号为____________。甲方在上述地块上建设的________________,现已具备规定的预售条件,经北京市房屋土地管理局批准,准予上市预售,商品房销售许可证号为京房内证字第________号。

乙方自愿购买甲方的____________房屋,房屋用途为____________。乙方预购房屋的定金为人民币____________元。双方经协商,就该房屋的预售预购事项订立本契约。

第一条 _______房屋,该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为_______平方米(包括:套内建筑面积_______平方米,分摊的共有共用建筑面积_______平方米)。共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积,房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。

甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方,土地使用面积(含分摊的共有共用面积)为__________平方米,该土地使用面积为甲方暂测面积,房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。土地使用期限自房屋产权过户之日起至_____年____月____日止。

第二条 甲乙双方同意,结算房价款时,房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±______%(含)时,按照本契约第三条所述房屋单价据实结算;

房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时,自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起____日内,甲乙双方同意按下述第____种(大写)方式处理:

1、乙方有权解除本契约,契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效,甲方除在契约解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外,并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按________利率计算。

2、按照本契约第三条所述房屋单价据实结算。

3、_________________________________________________。

第三条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币________________元,价款合计为人民币(大写)____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整(小写)元。付款方式见本契约附件三。乙方同意按双方签订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行____________,银行帐号为____________。

第四条 乙方如未按本契约附件三付款方式规定的时间付款,甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定的付款期限第二日起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之_______(大写数字)向甲方支付延期违约金。逾期超过_______日(遇法定节假日顺延)乙方仍未付款的,甲方有权解除本契约。契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。

第五条 甲方向乙方交付房屋时,应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据;若双方约定交付初装修房屋的,须按照《北京市公共建筑工程实施初装修质量核定规定(试行)》、《北京市住房工程实行初装修竣工工质量核定规定(试行)》的要洋,提交建设工程质量监督部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款所述条件后,甲方交付房屋的日期为____年____月____日。甲方交付的房屋被建设工程质量监督部门认定不合格的,乙方有权解除本契约,甲方在契约解除之日起30日内除向乙方双倍返还定金外,还应全部退还乙方已付的房价款及利息,利息按____利率计算。

第六条 甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的,甲方同意按________________向乙方补偿。

第七条 除不可抗力外,甲方未按期将房屋交付给乙方的,乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间向本契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止,每延期一日,甲方按乙方已支付房价款金额的万分之________(大写数字)向乙方支付违约金。逾期超过____日(遇法定节假日顺延)甲方仍未交付房屋的,乙方有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除契约之日起30日内须将乙方已支付的房价款及利息全部退还乙方,并向乙方双倍返还定金(利息计算同第五条)。

第八条 本契约签订后,因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的,应于____日内书面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日内有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除契约之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方(利息计算同第五条),并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的,乙方有权解除本契约,甲方除应退还乙方已付的房价款及利息(利息计算同第五条),并向乙方双倍返还定金外,还应承担补充协议中双方约定的违约责任。

第九条 甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定,自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第十条 乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前,其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。

第十一条 双方同意在签订本契约后三十日内,持本契约和有关证件共同到北京市________________房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。

第十二条 本契约签订后至房屋交用前,乙方不得转让所预购的房屋,如有特殊原因转让,须经甲方同意并签订预售转让书面协议,报市房屋土地管理局批准。

第十三条 双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续,申领房地产权属证件,并按规定交纳有关税费。

第十四条 本契约在履行中如发生争议,双方应协商解决。协商不能解决的,双方同意按以下第______种(大写)方式解决纠纷

1、提交北京仲裁委员会仲裁。

2、任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。

第十五条 本契约未尽事宜,双方可签订补充协议。本契约的附件和双方签订的补充协议为本契约不可分割的组成部分,具有同等法律效力。

第十六条 本契约正本一式两份,甲乙双方各执壹份,副本共____份,房地产交易管理部门壹份,____________。

甲方(签章):__________乙方(签章):____________

法定代表人:____________法定代表人:______________

身份证号码:____________身份证号码:______________

地址:__________________地址:____________________

联系电话:______________联系电话:________________

邮政编码:______________邮政编码:________________

代理人:________________代理人:__________________

联系电话:______________联系电话:________________

________年____月______日 ________年____月________日

预售登记机关:__________________________________(章)

经办人:______________________________________________

附件一 房屋状况(略)

附件二 共有共用部位(略)

附件三 付款方式(略)

出售方(甲方):_________________

地址:___________________________

邮码:___________________________

电话:___________________________

购买方(乙方):_________________

姓名:___________________________

性别:___________________________

出生:_________年______月______日

国籍:___________________________

身份证号码:_____________________

地址:___________________________

邮码:___________________________

电话:___________________________

第一条 甲方经批准,取得位于______市用地面积______平方米的土地使用权。

地块编号:______, 使用年期______年,自______年______月______日起至______年______月_____日止。甲方在上述土地兴建楼宇,系_________,定名______,由甲方预售。

第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第______幢______号(第__层)。建筑面积______平方米,土地面积平方米(其中:基底分摊______平方米、公用分摊______平方米、其他______平方米)。

第三条 甲方定于______年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超过______天:

1、人力不可抗拒的自然灾害;

2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;

3、其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必须凭______市有关主管部门的证明文件为依据,方能延期交付使用。

第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为:______单价元平方米,总金额______币______千______百______十____万______千______百______十______元(小写_______万元)。

付款方式:乙方按甲方指定收款银行:

帐户名称:____________帐号:_______

第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款,甲方有权追索违约利息。如逾期______天以上,仍未付所欠款项和利息,甲方有权单方终止合同,将楼宇出售他人。

第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用,应按合同规定交付日第二天起计算付款利息,以补偿乙方的损失。

第七条 甲方出售的楼宇须经________市建筑质量检验部门验审合格,并负责保修半年,如质量不合格时,乙方有权提出退房,退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。

第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后,签订《房地产转让合同书》,经市府主管部门办理转让登记手续,发给《房地产权证》,乙方才能获得房地产权。

乙方在使用期间,有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所,同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德,维护公共设施和公共利益。

第九条 乙方所购楼宇只作_____________使用,在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途,如有损坏应自费修缮。

乙方购置的楼宇所占用的土地,按有关土地管理规定缴纳土地使用费。

第十条 预售的楼宇,乙方不许转让、抵押,否则,后果自负。

第十一条 本合同自签订盖章之日起生效,如发生纠纷,双方应友好协商解决,不能解决时,按下列( )项解决:

1、由仲裁机关仲裁;

2、由人民法院裁判。

第十二条 本合同正本一式四份,甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。

甲方:__________________

代表人:________________

______年______月______日

乙方:__________________

代表人:________________

______年______月______日

合同编号:_____________________

出卖人:_________________________________________________

买受人:_________________________________________________

说明

1、本合同文本为示范文本,由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定。

2、签订合同前,出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。

3、当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后,未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。

4、签订合同前,买受人应当仔细阅读合同条款,应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。

5、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后留有空白行,供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容,根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议,也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。

6、本合同文本__________________国籍:________________

________________________

出生日期:______年______月______日,性别:_________________________

通讯地址:_________________________________________________________

邮政编码:______________________联系电话:_________________________

_________________国籍:______________

___________________________________________

出生日期:______年______月______日,性别:_________________________

通讯地址:_________________________________________________________

邮政编码:______________________联系电话:_________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定,出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房预售事宜达成如下协议:

第一条 项目建设依据

出卖人以________;___________________________________________

__________________________

(签章):_______(签章):______________

签订时间:_________年_______月_____日 签订时间:_________年_______月______日

签订地点:___________________________ 签订地点:____________________________

附件一 房屋平面图及在整个楼栋中的位置图(应标明方位)

附件二 共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明

1、被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。

2、参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。

3、不分摊的共用部位。

附件三 该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定

附件四 计价方式与房价款的其他约定

附件五 付款方式及期限的约定

附件六 装饰和设备标准的约定

1、采暖系统:

(1 )集中采暖:___________________________;

(2)分户采暖:_____________________________;

(3)采暖设备品牌:_______________________________________________。

2、保温材料:

( )外墙保温:________。

(2)内墙保温:__________________________________。

3、外墙:____________________________。

4、内墙:_______________________________________。

5、顶棚:_________________________________。

6、室内地面:________。

7、门窗:

(1 )外窗结构尺寸为:_____________________________________________;

(2)开启方式为:_________________________________________________;

(3)门窗型材:___________。

8、厨房:

(1 )地面:_________________________________;

(2)墙面:_________________________________;

(3)顶棚:_____________________________;

(4)厨具:______________________________________________________。

9、卫生间:

(1 )地面:_________________________________;

(2)墙面:__________________________;

(3)顶棚:_____________________________;

10、阳台:______________。

11、电梯:

(1 )电梯品牌名称:_______________________________________________;

(2)电梯速度:_____米秒;

(3)电梯载重量:__________________________千克;

(4)_____________________________________________________________。

12、其他_____________________________________________________________

附件七 物业服务

(本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致)

一、物业服务内容

二、物业服务质量

三、物业收费项目及价格

四、业主临时公约

五、其他约定

北京市建设委员会

北京市工商行政管理局

年月日

正规具有法律效力的商品房预售合同(精选6篇)【篇二】

一、认购书对于商品房预售合同效力的影响

在商品房预售实务中,开发商向社会公开招募预售商品房认购时,往往会采用由认购人填写认购书或签订认购协议等做法。认购书(又名购房预订书、认购意向书、购房订购单、购房临时证明单)是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书,是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。商品房预售认购书广泛存在于商品房预售交易过程中,但由于我国法律、法规对认购书没有进行具体的规定,其所涉及的权利和义务容易混淆,目前理论和实务界对其独特的法律地位有不同的认识,对其法律适用存在着一定的争议。

1、一种意见认为,认购书本身即为一买卖合同。双方当事人磋商后在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思,签订了书面的认购书,从程序、形式、内容上看,认购书都已符合合同的成立要件,日后之正式商品房预售合同只不过是对认购书的补充。

2、另有一种意见认为,认购书与正式的商品房预售合同不能混为一谈。从认购书与正式合同的牵连性上判断,认购书还不足以成为独立合同,它仅仅是对签订正式合同相关事宜的约定;主合同(商品房预售合同)尚未成立,作为从合同的认购书根本就无效。

3、还有一种意见则认为,认购书与商品房预售合同的关系是预约合同与本合同的关系。预约合同,或称预备性契约,是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同而达成的书面允诺或协议。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中,它只是分配给当事人达成正式商品房预售合同的义务,对行为的内涵有默示性的要求,即双方在为签订正式合同而进行谈判时,须尽最大努力,确保公平的谈判,一方对另一方不得强加不合理条件,不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容。认购书体现了预约合同最突出的特征:它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。

笔者认为,对认购书的法律属性应作具体分析,不能一概而论。认为认购书是购房意向书和买卖从合同的人实质上意旨一样,都是全然否定认购书的法律效力,其有悖于双方当事人签署认购书的目的。有的认购书没有任何法律意义,有的其实是正规的本合同。尤其在当前商品房预售实务中,认购书已越来越常见。考虑到商品房预售双方当事人谈判地位的悬殊差距,笔者认为,在签订商品房认购书时,应对所认购商品房的相关内容加以约定,使其取得合同的约束力。在一般情形下,认购书不可能将预售合同的所有条款都包含进去,但至少应当包含下列条款:预购商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间。在这种情形下,应当认定认购书有效成立。如果当事人在签订正式预售合同的时候对一些非主要条款发生争议,应当依据公平原则,参考商品房预售的实践确定预售合同的内容。如果仅仅因为一些非主要条款而否认认购书的合同效力,则不利于保护交易的安全和稳定。但在实践中,也有预购方与预售方签订的预售商品房认购书未将预售合同应当具备的必要条款包含进去,在这种情形下,只能将其认定为意向书,不具有法律上的约束力。

现实中,在未取得预售许可证的情形下,为了规避法律,预售方往往采取所谓“内部认购书”的形式。这种认购书的目的在于规避强行性法律规范,属违法行为。对于其效力,应当区分具体情况具体处理。如果事后预售方办理了预售许可证,可以认定认购书有效;如果事后开发商仍未取得预售许可证,则应当认定认购书无效,开发商承担赔偿预购方损失的责任;在预售方与预购方约定了定金条款的情形下,定金应被认为约定的信赖利益损失额。当然,无论开发商事后是否办理预售许可证,都应当承担行政法上的责任,由行政执法机关给予行政处罚。

二、登记备案对于商品房预售合同效力的影响

根据我国相关法律规定,商品房预售合同属于应办理登记备案的合同,但该登记备案是否为合同的生效要件,目前存在着争议。如果预售合同以登记备案为生效要件,则预售合同自登记备案之日起成立;如果不以登记备案为合同的生效要件,则合同自签订之日起成立。对此的认识,涉及到预购方对开发商和预购商品房的权益保护问题。笔者认为,预售合同登记备案不应是预售合同的生效要件,预购方的权益在预售合同依法签订时即已成立。主要理由如下:

1、预购方因预售合同对开发商所享有的权益为债权,对预售商品房享有的权益为期待权。民法中的登记制度是为了体现不动产物权公示这一原则而设立的,从一开始就不是为债权的设立、变更、终止而设立的,债权只是相对人之间的关系,无须创设登记制度。因此,预购方取得的对开发商的债权和对预售商品房的期待权并不需要以登记为要件,商品房预售合同作为不动产买卖合同,只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效,登记仅是物权变动的生效要件。

2、根据民法的一般原理以及我国合同法、相关司法解释的规定,法律行为的效力是否以登记为准,应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同未经登记合同无效的情形下,登记本身并不影响到合同的效力。我国相关法律要求商品房预售要进行登记,但也指出这仅仅是备案,同时也并未明确规定登记与否将影响到合同的效力。也就是说,从商品房预售合同登记备案的立法原意来看,其主要目的在于从行政管理的角度出发,规范整个商品房预售市场,而合同的效力则是另外一个问题。

3、不以登记备案为预售合同的生效要件有利于保护预购方的权益。我国现行法律将商品房预售合同登记备案规定为预售方即开发商的法定义务,若认为此登记备案为合同的生效要件,那么,开发商只要一天不履行该法定义务,预售合同便一天不能生效。其后果必然是开发商怠于履行登记备案义务,在出现对自己不利的情况时主张合同无效,损害预购方的权益。特别是遇房价上涨时,开发商很可能将商品房再次高价出售并对此高价预售予以登记备案,又以合同未登记备案为由向前一预购方主张合同无效。此种情况下,前一预购方就无法追究开发商的违约责任。因此,从现代社会立法之取向——保护弱小群体(在预售合同关系中即预购方)的角度出发,预售合同登记备案也不应是预售合同的生效要件。

4、从实践运作的层面以及综合一系列司法解释和一些地方性的规定来看,商品房预售合同登记备案制度已经由原来纯粹的行政管理职能发生了转变,预售商品房登记实际上已经被赋予了相当的法律效力,赋予了丰富的法律内涵。通过商品房预售登记,体现了其公示作用和公信力,并在一定程度上赋予预购方因合同所取得的债权以物权效力。

综上所述,预售合同登记备案不应是预售合同的生效要件,预售合同经预购方、开发商(预售方)双方依法签约即应成立并生效,预购方对开发商(预售方)的债权和对预售商品房的期待权也应同时成立。预售合同登记备案的作用是为了加强对预售商品房的管理,并使经登记的预购方的权益具有普通债权所不具备的对抗第三人的排他性。目前,我国物权法正在制定过程中,现在已经推出的学者建议稿和全国人****工委的建议稿均将预售合同登记制度纳入其中。这样,预售商品房合同债权就会具有保全效力、顺位保证作用以及债务人破产时对债权人的保护作用。

正规具有法律效力的商品房预售合同(精选6篇)【篇三】

一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系

在通常的商品房按揭纠纷中,一般存在着四个合同,即商品房买卖合同、按揭贷款合同,通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押担保合同和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件,必须首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。

司法实践中,普遍的观点认为,按揭合同是购房合同的从合同,不具有独立性,随主合同的变更、消灭而变更、消灭。

(一)按揭合同不应是购房合同的从合同。首先,合同目的相对独立。按揭合同的目的是借贷资金,购房合同的目的是购买房屋,两合同追求的目的并不具有依附性,是各自独立的。其次,两者所生之债务的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额,而按揭合同所生的债务可单独产生,双方是相对独立的。第三,购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销,只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化,并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金,主要考虑的是购房人的资信状况,即使购房合同有瑕疵,导致抵押担保存在问题,但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保,则并不影响银行资金安全,银行也不会必然要求解除按揭合同,银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发,应确认这两个合同是相互独立的。

(二)抵押担保合同、保证担保合同应是借款合同的从合同,以借款合同的存在为前提。但应明确,该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同,而非购房人与开发商签订的购房合同。

(三)购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关,但如购房合同无效,特别是买卖的标的物属不得抵押的`财产,购房人与开发商恶意串通以损害银行利益,以合法形式掩盖非法目的等情形,则将导致这两个担保合同无效。

二、商品房按揭纠纷解除合同的认定

房地产价值巨大,不应轻易解除合同,使购房者能够转嫁市场风险。同时合同解除后,亦可能使经合法登记的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受损失。考虑到其标的物价值大,影响大,涉及当事人复杂,各方利益重叠,标的物又成抵押标的,对于涉及按揭的商品房买卖合同不能轻易解除。但也有人认为,应参照香港法律,存在按揭合同的购房合同不经银行同意不得解除,这在外资银行中是一种普遍看法。笔者不同意这种看法。因为英美法中,按揭是转让所有权的担保,在未清偿完债务前,与所有权有关的一切不动产权益都属银行,发生诉讼时银行是以房地产所有人的名义进行诉讼,未经银行同意当然不能解除合同,使所有权发生转移。而我国的按揭实质上是抵押担保,开发商享有在建工程的所有权,在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权,这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物,开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行,同意按揭银行享有优先受偿权,共同作出抵押的意思表示,应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移,并不影响银行的优先受偿权,双方当然可以行使权利,解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性,在解除合同上要更加慎重。

在下列情形下,购房者的利益遭受了重大损害,可允许购房者解除预售合同:

1.发展商迟延交楼,在购房者起诉要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约,且1年内都不能交楼,购房者无法入住,严重损害订约目的,应依法解约。

2.发展商货不对板,所交付的房屋楼层与原约定严重不符,此时可予解除合同。但对于朝向有所变更,应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住,通风采光更好,则合同目的尚可达到,不足以构成根本违约,可通过违约金给付等手段加以调整,不宜解约。对于发展商交付的房屋面积缩水或面积加大,如超过原约定面积3%的,视为严重违约,可予解约,但如购房人已入住,从实际出发也不宜再解除。可通过调解,让开发商承担责任,对少面积则退还价款,多面积则由发展商主动放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的,应视为建房过程中存在的正常误差,可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的,鉴于装修是房屋的附合物,并非房屋主体,装修不符可通过评估后予以补偿,以给付违约金方式调整,不宜解除合同。

3.房屋质量存在问题,应视不同情况加以认定:如房屋仅存在轻微瑕疵,如漏水、凹凸不平等问题,可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失,不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题,将足以影响居住者的人身安全,经有权鉴定机关确认后,可视为其不能满足居住目的,可予解除合同。

4.发展商以提供银行按揭为优惠,指定按揭银行为购房者提供贷款,嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件,款项的交付是合同的重要条件,不能提供贷款将导致购房者给付不能,且购房者对按揭银行无选择权,其无过错,故应视为合同目的不能达到,可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行,则开发商对按揭贷款不能办妥无过错,不应解除合同,应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。

5.对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的,应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语,应视为对环境的感性宣传,无实际约束力,不应因此予以解约;如广告用语使用明确承诺,如“附近一百米内有名校”等等,则如未符合,一般情况只应视为违约,不应解除合同,因合同的居住目的尚能达到;但如该广告要约非常明确,如“可入广州户口”,却又未能履行,而购房者的购房目的不仅为居住,还因受广告内容吸引,有强烈意愿要求满足广告要约的内容,此时应视为合同目的不能达到,对此种情况可以解除合同。

购房合同解除后,如何处理按揭合同呢?鉴于两者是联系紧密的相互独立的合同,在购房合同解除后,按揭合同并非必然解除,而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同,则不应解除。如银行主张解除,但购房人能另行提供等额担保,并无严重违约也不应解除合同。如购房人主张解除合同,银行不同意,则应分情况考虑:1.如银行是发展商指定,提供按揭是购房人购房的前提条件,则银行与开发商关系紧密,其有监管款项用途之责,现合同目的不能实现,可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守,另外购房人拒交贷款本息,也已严重违约,且此时购房人有严重对抗情绪,继续履行合同已无实际意义,可判决解约。2.如按揭银行是购房人自行寻找,与开发商无紧密联系,现借款已履行完毕,借款合同目的已达到,因按揭银行无过错,只是购房人违约,在银行不同意解约的情况下,应尊重守约方意愿,不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同,则应尊重当事人协商一致的意愿,可一并解除按揭合同。3.如果事先合同有约定,解除按揭合同需经银行同意,则应尊重约定,一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下,考虑到合同基础的严重丧失,可由法院参照情势变更原则予以解除合同。

三、商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还

解除了预售购房合同和按揭合同,必然涉及到款项的返还。商品房预售按揭中,款项的去向是银行贷款给购房者,购房者向开发商交纳购房款。根据合同的相对性原则,权利人只能向其有合同关系或法定关系特定人主张权利,因此对于款项的返还,应为:

1.开发商向购房者返还全部购房款,包括购房者自付款项和从银行贷款所获得的款项。

2.购房者向按揭银行返还所借款项本息,但应扣除其已偿还的款项本息。开发商如签署了回购担保等保证条款,则应对其承担连带清偿责任。

对于因烂尾楼而解除合同,如按揭银行是发展商指定,在款项的返还时,应考虑到银行作为发展商的开户银行,控制资金流向,其未尽到监控义务,对烂尾楼的产生有一定责任,可在款项返还时,适当减少违约金、利息等小业主的支付款项,平衡各方利益。

在款项返还过程中,也要注意维护按揭银行的利益,按揭的标的物是尚未建好的房屋,购房人尚未取得产权,其抵押的标的物严格意义上的产权还属开发商,购房人享有的是一种物权性质的债权,将此种权利进行抵押,开发商也同意在事实上将其享有的在建工程的产权抵押给银行,可认为这种抵押是一种事实上的共同抵押。因此,无论是否解除合同,将房屋的权利配置给开发商还是购房人,都不应影响银行的优先受偿权。在贷款本息未归还之前,房屋的抵押登记备案不应解除,开发商如果另行出售要经按揭银行的同意,否则取得抵押物所有权的受让人必须依有关司法解释代替债务人清偿债务,使抵押权消灭,银行对售房款享有优先受偿权。可考虑开发商向购房者返还的款项中,对属于银行本息数额内部分,将其视为抵押物的变价,银行可实现优先受偿。

正规具有法律效力的商品房预售合同(精选6篇)【篇四】

[摘要]买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。

天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品房预售合同?商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售登记备案的作用在于:

1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。

2、预售项目只有符合法律规定的预售条件,预售合同才能进行登记备案。登记备案前,登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅,这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。

3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押,如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人,该第三人不能通过登记获得所有权,该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。

4、预售合同未办理登记备案手续的,不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序,一定程度上保证了交易安全。

目前,我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度,但对于该登记备案制度的性质与效力并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为,商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记,国外称预告登记或预登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权,例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在,物权变动是将来发生的行为,故所登记的权利仍是一种请求权(债权),登记的内容是将来请求发生物权变动。

房屋买受人在商品房预售合同中的权利、房屋是否被查封、房产证是真的还是假的等等,总的来说,只要在行政服务中心房管窗口签订了买卖合同,那您可以基本放心啦,卖方的人也好,房产的权利限制也好,工作人员都帮你检查过了,都没有问题。

还有一点,在房管窗口签订了买卖合同后,卖方则不能再和第三方再次签订买卖合同了,因为房管局的电脑里有了备案了,如果您和卖方的合同不撤销,则卖方永远不能再将此房卖给第三人了。

我们这儿所称的签订买卖合同,在行业也称为二手房合同备案。

提醒一:

如果您购买的房屋属市区范围内,并且您们的买卖未通过中介成交,则您和卖方带好双方身份证、卖方的房产证、土地证至行政服务中心房管1至4号窗口签订合同并进行现场备案,并在经过备案并打印的合同上买卖双方签字认可。

提醒二:

如果买卖双方经有备案资质的中介机构达成交易的,可由中介机构操作人员直接在中介公司进行签订合同并进行合同备案。经过中介机构备案后,则在过户时,不需要重新进行备案了。目前,江阴具备合同备案的中介公司共有六家,分别是联众、联丰、五星、瑞德、嘉和、天鸿六家房产中介。

提醒三:

只有城区范围内的二手房,才是到行政服务中心的房管窗口来办理过户的,非城区范围的,至各乡区房管所办理过户手续。

下面是二手房合同备案的相关知识:

1、二手房合同为什么要备案

依据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔20xx〕321号)并结合江阴市实际情况,二手房买卖合同进行备案,旨在进一步规范我市二手房交易市场行为,保障二手房交易安全,提高二手房交易的透明度。

2、二手房合同备案的核心内容是什么

我市市区范围内的二手房买卖合同,均须网上备案。买卖双方在申请转移登记申请时,必

须提供经过网上备案的二手房买卖合同。

3、什么是网上备案

网上备案是指二手房交易当事人委托房地产中介机构或登记机构工作人员登录二手房网上备案系统,在线录入《二手房屋买卖合同》的相关条款内容,并联机将合同打印,在合同上签字盖章的行为。经过备案的二手房买卖合同信息,市民可在江阴房产信息网上通过输入买受人姓名和合同备案号进行查验备案信息。

4、进行网上备案有什么好处

可以维护买卖双方的正当权益,《办法》要求市区范围内的二手房买卖行为,均须进行网上备案,目的就是有效防止购房人误购查封房产、防止一房多卖、避免房地产经纪人违规操作等情形的发生。

5、网上备案会很麻烦吗

网上备案是个全新的操作模式,有个熟悉的过程,二手房交易双方当事人只要按要求提交有效证件,填写相关材料即可,具体操作由经过培训的中介人员或行政服务中心房管窗口工作人员来完成,应该说还是很便利的。

6、如何申请网上备案

目前我市在部分中介机构试点实施网上备案服务,其他有意向的中介机构可向市住房保障和房产管理局房产管理科提出申请。

7、如何进行网上备案

操作员凭电脑密钥登陆备案系统后,输入拟转让房屋所有权证号、房屋所有权人姓名后提交,按备案系统提示进行网上备案。

8、双方自行成交的可以申请网上备案吗如何进行操作

可以,双方自行成交的,可由行政服务中心房管窗口的工作人员提供网上备案服务。

9、网上备案后,当事人需变更或注销《二手房屋买卖合同》怎么办

合同在系统上进行提交后即视为网上备案完成。如在申请办理转移登记之前,二手房买卖双方需对合同进行变更或注销的,合同双方当事人可携带相关证件至行政服务中心房管窗口办理,由中介机构撮合成交的,需中介机构人员同时到场。

10、二手房交易当事人在进行网上备案时应注意哪些事项

(1)二手房交易当事人应认真阅读有关网上备案的文件;

(2)为避免房地产中介机构隐瞒网上备案信息,二手房交易当事人应现场全程了解操作人员的录入行为;

(3)网上备案后,二手房交易当事人可根据合同备案登记号,通过江阴房产信息网对网上备案情况进行核实。

11、二手房交易当事人发现房地产中介机构及其从业人员在网上备案的过程中存在违法违规行为的,应怎么处理

应及时至我市住房保障和房产管理局房产管理科或产权监理处投诉。

12、备案的实施日期是什么时间

自20xx年12月28日起,市区范围内申请办理二手房转移登记手续的,必须将二手房买卖合同进行备案。

这里要着重提醒大家的是,备案后的二手房买卖合同办理注销和变更的流程:

上面已经提到,自20xx年12月28日始,我市市区范围内国有土地上的房屋买卖合同,均需进行网上备案。在备案后,如果合同需注销或变更,则买卖双方当事人需携相关资料至行政服务中心房管窗口进行申请办理(如在中介机构进行签约备案,则中介机构工作人员需共同到场)。

在办理时,可先至房产信息网的“政务指南”频道中的“表格下载”中,下载相应的表格

(二手房买卖合同备案变更登记申请表 、二手房买卖合同备案注销登记申请表),将申请表内信息填写完毕后,买卖双方携本人身份证明原件、原经过备案的买卖合同、申请表等资料至房管窗口办理。

要提醒大家的是,如二手房买卖合同非中介机构签约备案(是在房管窗口工作人员备案的),则由买卖双方共同提出申请,如合同是中介机构签约备案操作,则需买卖双方、中介机构工作人员三方一起至行政服务中心房管窗口进行申请办理。

在填表过程中,需要注意:1、表格内的经纪机构意见一栏,请在至行政服务中心房管窗口申请前,提前填好,并加盖经纪机构公章;2、表格内的申请人签章栏一栏内的转让人和接收人的签章,必须由当事人在行政服务中心房管窗口工作人员签证下,当面签字;3、此业务,必须当事人(如有中介的,中介机构工作人员也需到场)共同前来办理;4、如买卖合同是对买方进行变更,如原买方基础上需增加配偶等共有人,请申请时,携带能证明家庭关系的证件资料(如户口本、结婚证等)。

正规具有法律效力的商品房预售合同(精选6篇)【篇五】

甲方(卖方):_____________住所:___________邮编:____________营业执照号码:________资质证书号码:__________

法定代表人:___________________联系电话:_________________

委托代理人:___________________联系电话:_________________

乙方(买方):_____________国籍:___________性别:_______出生年月日:________住所(址):_________邮编:______

身份证/护照/营业执照号码:_______________联系电话:____________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方预售的《______________》商品房事宜,订立本合同。

第一条

甲方通过土地使用权出让/转让/划拨方式取得区/县_________________________地块土地使用权,并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证,证书号为:___________________,土地面积为:___________________,土地用途为 “_______________。甲方经批准,在该地块上投资建造《___________________》(暂定名/现定名)商品房,主体寻址建筑结构为_________结构;建筑物地上层数为_________层,地下层数为______层。

上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件,___________________局已批准上市预售(预售许可证编号:___________________)。

第二条

乙方向甲方购买___________________路___________________《___________________》___幢(号___层__室(以下简称该房屋),政府批准的规划用途为__________。

据甲方暂测该房屋建筑面积为_________平方米,其中套内建筑面积为_________平方米、公用分摊建筑面积为___平方米。该房屋建筑层高为_____米。

该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三;该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系、相邻关系及小区平面布局)见本合同附件四;该房屋《前期物业管理且务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。

第三条

乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价为人民币___________________元。 (大写):___________________。

第四条

乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测不一致的原因外,不再作变动。

第五条

在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准,如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理:

1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;

2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+_________%(包括_____%),不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-____%(包括-______%),乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时,必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出,否则视为放弃该项权利。

第六条

签订本合同时,该房屋建设工程建设到___________________。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户(预售款监管机构:___________________、帐户名称: ___________________、帐号:___________________)。预售款按政府规定监管使用。

乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。

第七条

乙方如未按本合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之_____计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过______天后,甲方有权选择下列第_______种方案追究乙方责任:

壹、甲方有权单方面解除本合同,乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的___%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的,甲方有权追索。

甲方如行使解除合同权的,应当书面通知乙方。

贰、______________________________________

第八条

签订本合同后,甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二),确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准,在获得批准之日起____天内与乙方签订本合同变更协议。

甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计,乙方有权单方面解除合同。

第九条

甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件四),确需变更的应当征得乙方书面同意。

甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局,乙方有权要求甲方恢复,如不能恢复的,甲方应当向乙方支付总房价款的____%违约金。

第十条

该房屋的交付必须符合下列第_____种方案所列条件:

壹、办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证);甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金。

贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在______年_____月_____日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。

正规具有法律效力的商品房预售合同(精选6篇)【篇六】

一、商品房预售合同概述

(一)商品房预售的概念

商品房预售也称房屋预售,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为,其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约,其与成品房买卖已成为我国房地产市场销售的两种主要方式。

商品房预售最早由香港立信置业公司使用,后来被各国房地产公司效仿。此后,我国的房地产销售中,也引入了商品房预售的形式,并制定相应的法律来对其进行规范、调整,如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《物权法》等。

二、关于我国商品房预售合同效力的问题

(一)未获得商品房预售许可证和无效的预售合同效力

商品房进行预售必须取得商品房预售许可证,商品房预售方应按照相关规定进行预售登记,取得预售许可证。无预售许可证的合同不属于完整的合同,具有一定的缺陷。

房地产开发商进行商品房预售时应当取得商品房预售许可证,这是取缔性规定的内容。商品房预售者在未取得商品房预售许可证的情况下进行预售的合同可以被认为是有效合同;相反,在商品房预购者明知商品房预购方未取得商品房预购合同的情况下签订预购合同的,合同无效。预售方明知未取得商品房预售许可证而故意隐瞒事实而与预购者进行合同的签订,该合同属于可变更可撤销合同。

商品房预售合同无效也可能存在房开商主体资格的不合格、商品房存在物和权利的瑕疵以及一方通过欺诈、胁迫、趁人之危而签订的合同。

(二)商品房预售款收取的法律程序保障问题

我国没有一定的法律程序来维护商品房预售的合法秩序,《城市房地产管理法》对收费秩序仅做框架性规定,具体的收费细则仍没有明确,导致我国当前为商品房预售款收取没有严格的程序进行保障。预购方和预售方在商品房预售合同签订时地位的不平等,导致预购方的权利得不到及时的保障,而预售方凭借自身的优势,也容易使预购方遭受损失。例如:预售方在同预购方在签订合同时,约定合同履行期限,但在实际履行中会延迟交付商品房,造成违约,由于没有相关法律的保障,商品房预售合同的约定可能使预购方承担不必要的损失,而对于预售方来说,简单的象征性的惩罚不足以对预购方进行惩罚。再加上我国法律允许利用在开发的土地进行抵押,在预售方难以偿付相应贷款时,银行便要收回相应在开发土地,这便使预购方的权利难以得到有效保障。

三、对于商品房预售合同完善的建议

(一)确定商品房预售合同的价值取向

确定商品房预售合同的价值取向,不仅可以更好的保护预购者的合法权益,避免了商品房预售合同的行政管理倾向。为了更好的确定商品房预售合同的价值取向,预购方在与预售方在签订合同之时,需要明确预售方是否具备相关资质,是否拥有相关证书。在预售方通过欺诈、胁迫趁人之危等方式来同预购方签订合同的,预售方可以根据相关法律法规,申请撤销合同或者认定合同无效,并要求预售方双倍返还购房款。在预售方无法取得相关许可证明的情况下,同样可以要求解除合同并返还双倍购房款。此类对于无预售许可证的预售合同的司法救济,可以有效维护商品房预售合同中的弱势群体—预购方,帮助其很好地维护自身合法权益,免受相关的利益侵害。此种做法可以在避免商品房预售合同登记的价值仅限于行政登记之外,有效的维护弱者的合法权益,维护法律的公平正义。

(二)完善商品房预售合同的法律保障

对于开发商利用自身的优势地位来同预购方签订商品房预售合同,容易造成预购者的损失,并且仅仅根据合同的条款对开发商进行惩处,远远起不到对开发商进行限制的作用。因此,完善商品房预售合同的法律保障,可以从制度层面解决相关问题,维护预购方的合法权益。在房开商做出如下行为时,预购者在以下条件下可以要求对方支付低于一倍已付房款的价格:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《解释》的此项规定旨在保护预购方的合法权益,避免合同的无效和撤销导致的实际利益的损失。但在实践中,一倍的预购赔偿可能不能完全弥补预购方的损失,例如,随着物价的上涨,20xx购买的房屋,到20xx年的价格上涨的不只是一倍,特别是北上广地区。在此情况下,开发商若因房产被抵押而使预购者不能按照合同取得房产,损失的利益可能不止预购款的一倍。因此,要维护商品房预购方的合法权益,还要继续加强完善商品房预售合同的法律保障。

参考文献:

[1]石玉萍。浅议商品房预售合同登记的效力—以保护弱势预购人利益为视角[J].法制与社会,20xx(10)。

[2]刘子华。论商品房预售合同登记的法律效力—兼评预售商品房权属以预售登记为准之规定[J].中国仲裁,20xx(12)。

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